The 7-Year Flip Rule in Thailand

အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုမှာ အောင်မြင်မှုရဖို့ဆိုတာ စနစ်တကျ လေ့လာသုံးသပ်မှုနဲ့ ဗျူဟာမြောက်စီမံခန့်ခွဲမှုတွေ လိုအပ်ပါတယ်။ အိမ်ခြံမြေရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတိုင်း သိထားသင့်တဲ့ အရေးကြီးတဲ့ နိယာမတစ်ခုကတော့ "၇ နှစ် အလှည့်အပြောင်း နိယာမ" (7 Year Flip Rule) ဖြစ်ပါတယ်။ ဒီနိယာမက ဘာကိုဆိုလိုသလဲ၊ ဘယ်လို အသုံးချရမလဲဆိုတာကို မြန်မာလူမျိုးအိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေအတွက် အသေးစိတ်ရှင်းပြပေးသွားမှာပါ။

(၇) နှစ် အလှည့်အပြောင်း နိယာမဆိုတာ အိမ်ခြံမြေဈေးကွက်မှာ သံသရာ (cycle) တစ်ခု ရှိတယ်ဆိုတဲ့ အယူအဆအပေါ် အခြေခံထားတာပါ။ ယေဘုယျအားဖြင့် အိမ်ခြံမြေဈေးနှုန်းတွေဟာ (၇) နှစ်ကနေ (၁၀) နှစ်အတွင်းမှာ အတက်အကျ သံသရာတစ်ခုကို ဖြတ်သန်းလေ့ရှိတယ်လို့ ဆိုပါတယ်။ ဒီသံသရာထဲမှာ ဈေးနှုန်းတွေ တဖြည်းဖြည်း မြင့်တက်လာတဲ့ ကာလ၊ အမြင့်ဆုံးရောက်ပြီး တည်ငြိမ်တဲ့ ကာလ၊ ပြီးတော့ တဖြည်းဖြည်း ပြန်ကျဆင်းလာတဲ့ ကာလတွေ ပါဝင်ပါတယ်။

ဒီနိယာမအရ အိမ်ခြံမြေတစ်ခုကို ဝယ်ယူပြီး ၇ နှစ်ခန့် ကြာတဲ့အခါမှာ ဈေးနှုန်းမြင့်တက်လာနိုင်တဲ့ အလားအလာရှိပြီး ပြန်လည်ရောင်းချဖို့ သင့်တော်တဲ့အချိန် ဖြစ်လာနိုင်တယ်လို့ ခန့်မှန်းကြပါတယ်။ ဒါပေမယ့် ဒါဟာ သေချာပေါက် ဖြစ်လာမယ်လို့ အာမခံနိုင်တာမျိုးတော့ မဟုတ်ပါဘူး။ ဈေးကွက်အခြေအနေ၊ ဒေသဆိုင်ရာ အချက်အလက်တွေနဲ့ စီးပွားရေးအခြေအနေတွေပေါ် မူတည်ပြီး ကွဲပြားနိုင်ပါတယ်။

ဘာကြောင့် ၇ နှစ်လို့ သတ်မှတ်ရတာလဲ?

(၇) နှစ်ဆိုတဲ့ ကာလကို သတ်မှတ်ရတဲ့ အကြောင်းရင်းတွေကတော့-

1. စီးပွားရေး သံသရာ (Economic Cycles): စီးပွားရေး စနစ်တစ်ခုလုံးမှာ အတက်အကျ သံသရာတွေ ရှိပါတယ်။ စီးပွားရေး တိုးတက်တဲ့အခါ အလုပ်အကိုင် အခွင့်အလမ်းတွေ များလာပြီး လူဦးရေ တိုးတက်မှုနဲ့အတူ အိမ်ခြံမြေဝယ်လိုအား မြင့်တက်လာပါတယ်။
2. လူဦးရေ တိုးတက်မှုနှင့် မိသားစု ဖွဲ့စည်းမှု (Population Growth & Family Formation): လူငယ်တွေ အရွယ်ရောက်လာပြီး အိမ်ထောင်ပြုကြတဲ့အခါ အိမ်လိုအပ်ချက် ပိုများလာပါတယ်။
3. ချေးငွေမူဝါဒများ (Lending Policies): ဘဏ်တွေရဲ့ ချေးငွေမူဝါဒတွေကလည်း အိမ်ခြံမြေဈေးကွက်ကို လွှမ်းမိုးပါတယ်။ ချေးငွေ လွယ်ကူတဲ့အခါ ဝယ်လိုအား တိုးလာပါတယ်။
4. ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှု စီမံကိန်းများ (Development Projects): အစိုးရ သို့မဟုတ် ပုဂ္ဂလိကရဲ့ အခြေခံအဆောက်အအုံ ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှု စီမံကိန်းတွေကလည်း ဒေသတွင်း အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုးကို မြှင့်တင်ပေးနိုင်ပါတယ်။

အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူများအတွက် အသုံးချပုံ

(၇)နှစ် အလှည့်အပြောင်း နိယာမကိုအိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေ ဘယ်လို အကျိုးရှိရှိ အသုံးချနိုင်မလဲဆိုတာ ကြည့်ရအောင်-

1. ရေရှည် ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု (Long-Term Investment): ဒီနိယာမက ရေတိုအမြတ်အတွက် မဟုတ်ဘဲ ရေရှည်အတွက် စဉ်းစားတဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေအတွက် ပိုမိုသင့်တော်ပါတယ်။ အနည်းဆုံး ၅ နှစ်မှ ၇ နှစ်အထိ ကိုင်ထားနိုင်မယ့် အရင်းအနှီးရှိဖို့ လိုပါတယ်။
2. ဈေးကွက် စောင့်ကြည့်လေ့လာခြင်း (Market Monitoring): ၇ နှစ်ဆိုတာ ပျမ်းမျှ ကာလတစ်ခုသာ ဖြစ်တဲ့အတွက် ဒေသတွင်း ဈေးကွက်အခြေအနေကို အမြဲတမ်း စောင့်ကြည့်လေ့လာနေဖို့ အရေးကြီးပါတယ်။ မြို့ပြစီမံကိန်းတွေ၊ ဒေသတွင်း ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်မှုတွေနဲ့ စီးပွားရေးအခြေအနေတွေကို သုံးသပ်ရပါမယ်။
3. တည်နေရာ ရွေးချယ်မှု (Location, Location, Location): အိမ်ခြံမြေ တန်ဖိုးတက်ဖို့ အဓိကကျတဲ့ အချက်က တည်နေရာပါ။ ဖွံ့ဖြိုးတိုးတက်လာမယ့်နေရာ၊ အခြေခံအဆောက်အအုံ ကောင်းမွန်တဲ့နေရာတွေကို ရွေးချယ်ဖို့ အရေးကြီးပါတယ်။ ရန်ကုန်၊ မန္တလေးလို မြို့ကြီးတွေမှာ မြို့ပြချဲ့ထွင်မှုနဲ့အတူ ဖွံ့ဖြိုးလာနိုင်တဲ့ ဆင်ခြေဖုံးဒေသတွေကို ပစ်မှတ်ထားနိုင်ပါတယ်။
4. တန်ဖိုးမြှင့်တင်ခြင်း (Adding Value): ဝယ်ယူထားတဲ့ အိမ်ခြံမြေကို ပြန်လည်ပြုပြင်မွမ်းမံတာ၊ အဆင့်မြှင့်တင်တာတွေက တန်ဖိုးကို ပိုမိုမြင့်တက်စေပြီး ၇ နှစ်အကြာမှာ ပိုမိုကောင်းမွန်တဲ့ ဈေးနှုန်းနဲ့ ပြန်လည်ရောင်းချနိုင်ဖို့ အထောက်အကူပြုပါတယ်။
5. ငှားရမ်းခ ဝင်ငွေ (Rental Income): ရေရှည် ကိုင်ထားတဲ့ကာလမှာ အိမ်ခြံမြေကို ငှားရမ်းပြီး လစဉ် ဝင်ငွေရရှိအောင် လုပ်ဆောင်တာကလည်း ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုရဲ့ အကျိုးအမြတ်ကို တိုးစေပါတယ်။

စဉ်းစားသင့်တဲ့ အချက်များ

• ပြောင်းလဲနေသော ဈေးကွက် (Dynamic Market): ဗမာနိုင်ငံ အိမ်ခြံမြေဈေးကွက်ဟာ အမြဲတမ်း ပြောင်းလဲနေပါတယ်။ နိုင်ငံရေး အခြေအနေ၊ စီးပွားရေး မူဝါဒတွေက ဈေးကွက်ကို ကြီးမားစွာ သက်ရောက်မှုရှိနိုင်ပါတယ်။
• ငွေကြေးဖောင်းပွမှု (Inflation): ငွေကြေးဖောင်းပွမှုကလည်း အိမ်ခြံမြေတန်ဖိုးကို သက်ရောက်မှုရှိတာကြောင့် ထည့်သွင်းစဉ်းစားသင့်ပါတယ်။
• ကျွမ်းကျင်သူ အကြံဉာဏ် (Expert Advice): အိမ်ခြံမြေ အကျိုးဆောင်တွေ၊ ကျွမ်းကျင်သူတွေနဲ့ တိုင်ပင်ပြီး ဈေးကွက်အခြေအနေကို လေ့လာသုံးသပ်တာ အကောင်းဆုံးပါပဲ။

၇ နှစ် အလှည့်အပြောင်း နိယာမဟာ အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေအတွက် အောင်မြင်တဲ့ ဗျူဟာတစ်ခု ဖြစ်လာနိုင်ပါတယ်။ ဒါပေမယ့် ဒါဟာ တစ်ခုတည်းသော နိယာမ မဟုတ်ပါဘူး။ ဈေးကွက်အခြေအနေ၊ ကိုယ်ပိုင်ငွေကြေး အခြေအနေနဲ့ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှု ပန်းတိုင်တွေပေါ် မူတည်ပြီး ကိုက်ညီတဲ့ ဗျူဟာကို ရွေးချယ်ဖို့ အရေးကြီးပါတယ်။ စနစ်တကျ လေ့လာသုံးသပ်မှု၊ စောင့်ကြည့်လေ့လာမှုနဲ့ မှန်ကန်တဲ့ ဆုံးဖြတ်ချက်တွေကသာ အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံမှုမှာ အောင်မြင်မှုရဲ့ သော့ချက်ဖြစ်ပါလိမ့်မယ်။

ဒီဆောင်းပါးကနေ အိမ်ခြံမြေ ရင်းနှီးမြှုပ်နှံသူတွေအတွက် အထောက်အကူပြုမယ်လို့ မျှော်လင့်ပါတယ်။

‍